賃貸経営を行う大家さんや不動産オーナーにとって、家賃滞納は深刻な問題です。
特に、滞納が長期化し、立退きを求めても入居者が応じない場合には、「どこまで請求できるのか」「すぐに退去を求めることができるのか」といった不安を抱える方も少なくありません。
もっとも、家賃を滞納しているからといって、直ちに賃貸借契約を解除し、建物の明渡しを求めることが認められるわけではありません。
本稿では、家賃滞納者が立退きに応じない場合の法的な考え方や、立ち退き交渉を成功させるための重要なポイントなどについて解説していきます。

家賃滞納があってもすぐに立退きできない理由

家賃の支払いは賃借人の基本的な義務ですが、日本の賃貸借契約では居住の安定が重視されており、家賃滞納があったとしても、直ちに賃貸借契約を解除して建物の明渡しを求めることはできません。
法的には、賃貸借契約の解除が認められるためには、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されたといえる程度の事情が必要とされています。
滞納期間が短期間にとどまる場合や、これまでの支払状況等を総合的に考慮すると、信頼関係が破壊されたとまではいえず、賃貸借契約の解除や建物明渡請求が認められないケースもあります。
このような法的な枠組みを踏まえずに強硬な対応を取ると、かえって紛争が長期化するおそれがあります。

立退き交渉を始める前に確認すべきポイント

立退き交渉に入る前には、まず事実関係を整理しておくことが重要です。
具体的には、滞納している家賃の期間や金額、過去の支払状況、これまでの督促の経緯などを確認します。
また、賃貸借契約書の内容も改めて確認する必要があります。
解除条項や期限の利益喪失条項、違約金の定めなどがどのようになっているかによって、取るべき対応は大きく変わります。
感情的に交渉を始めるのではなく、法的な立場を整理したうえで対応することが、円滑な解決につながります。

立退き交渉を進める際の実務上の重要ポイント

家賃滞納が一定期間続いている場合でも、直ちに強制的な手段に移るのではなく、まずは交渉による解決を検討することが重要です。
立退き交渉は、対応の順序や方法を誤ると、紛争が深刻化したり、後の法的手続に悪影響を及ぼしたりするおそれがあります。
そのため、法的な観点を踏まえつつ、実務上適切とされる進め方を意識しながら、慎重に対応していく必要があります。

段階的な督促と記録の重要性

立退き交渉を成功させるためには、いきなり退去を迫るのではなく、段階的に対応することが重要です。
まずは電話や書面で家賃の支払いを促し、支払期限を明確に示します。
この際のやり取りは、後の手続に備えて必ず記録を残しておくべきです。
滞納が続く場合には、内容証明郵便を用いて、未払額や支払期限、支払いがない場合には契約解除や法的手続を検討する旨を通知します。
内容証明自体に強制力はありませんが、正式な請求を行った事実を証明でき、交渉上も重要な意味を持ちます。

任意の立退き合意も視野に入れた対応

家賃滞納の状況や賃借人の態度によっては、訴訟による解決だけでなく、交渉によって任意の立退きを実現するという選択肢も検討に値します。
裁判手続には一定の時間と費用を要するため、早期解決を重視する場合には、話し合いによる解決が有効となるケースもあります。
具体的には、退去までの猶予期間を設ける、未払家賃の整理を図る、引越費用の負担について協議するなど、条件面の調整により合意に至ることもあります。
もっとも、こうした対応が常に適切とは限らず、滞納額や期間、賃借人の対応状況によっては、早期に法的手続を見据えた対応が合理的な場合もあります。
いずれの場合であっても、合意に至った場合には、後日のトラブルを防ぐため、立退き期限や未払金の取扱い等を明確にした書面を作成しておくことが不可欠です。

交渉が決裂した場合の法的手段

交渉によっても立退きに応じない場合には、法的手段を検討することになります。
まず、家賃滞納の状況や期間を踏まえ、賃貸借契約を解除できるかを慎重に判断します。
契約解除が有効と認められる場合には、建物明渡請求訴訟を提起することになります。
判決が確定すれば、最終的には強制執行によって明渡しを実現することが可能です。
ただし、訴訟には相応の時間がかかるため、早い段階で見通しを立てることが重要となります。

弁護士に相談するメリット

家賃滞納や立退き問題は、感情的な対立に発展しやすく、対応を誤ると不利な結果を招くおそれがあります。
弁護士に相談することで、契約解除の可否や適切な交渉方法について法的な助言を受けることができます。
また、弁護士が介入することで、相手方に対して真剣な対応姿勢を示すことができ、任意解決につながるケースも少なくありません。
訴訟や強制執行が必要となった場合でも、一貫したサポートを受けられる点は大きなメリットといえます。

まとめ

家賃滞納者が立退きに応じない場合でも、法的なルールを踏まえた冷静な対応が不可欠です。
段階的な督促と記録の保存、任意交渉の工夫、必要に応じた法的手続の選択が、問題解決への近道となります。
状況が複雑化する前に専門家へ相談することで、時間的・経済的な負担を抑えることが可能です。
ゴッディス法律事務所では、家賃滞納や立退き・明渡しに関するご相談を承っております。
お困りの方は、お気軽にお問い合わせください。